Перепланировка: виды и ограничения

Довольно часто владельцы жилья не довольны расположением жилых помещений или размером санузла и начинают думать о перепланировке. Причем на этом этапе они еще даже не представляют себе, с какими сложностями связано то или иное вмешательство в конструктив жилья. Чтобы определиться с целесообразностью перепланировки было проще, стоит разобрать, какие варианты бывают и насколько они доступны для реализации.



Виды перепланировки

Считается, что практически любую перепланировку необходимо согласовывать с управляющей компанией. Это не так. Есть ряд работ, разрешение на которые не требуется. Их проводят по так называемому эскизу. То есть, по сути, кроме детального плана и документов, подтверждающих право собственности, в этом случае ничего не требуется. Обычно от таких переделок не отказывается никто, особенно если они действительно делают жилье более комфортным.



В более серьезных ситуациях уже требуется составлять проект и получать разрешение. В этом случае документов придется собрать немало. Именно от таких перепланировок иногда целесообразно отказаться, чтобы не тратить силы и время на то, чтобы, например, избавиться от выпирающего стояка.

Перепланировка по эскизу


Под эскизом понимают схематичное изображение проводимых работ. Очень часто его просто наносят линиями уже на имеющийся план БТИ. Красными — демонтируемые элементы, зеленым — возводимые. А также расписывают проводимые мероприятия. Такую перепланировку тоже согласовывают, но уже по факту проведения. То есть все равно обращаются в БТИ и получают новый технический паспорт.

Чаще всего к перепланировке по эскизу относят самые простые виды работ: перестановка сантехники в границах существующего санузла, передвижение не несущих перегородок не в мокрой зоне или на кухне и т.п.

Сложность с перепланировкой по эскизу заключается в том, что далеко не всегда собственник жилья может самостоятельно определить, какие виды работ можно проводить без проекта, а какие нет. Поэтому зачастую все равно приходится обратиться к архитектору, который знаком с нормативными актами, действующими в конкретном регионе. Впрочем, это информацию часто можно найти и самостоятельно на сайте жилинспеции города.

Перепланировка по проекту



Проект перепланировки требуется в том случае, если работы затрагивают важные узлы и конструкции в квартире. Он в обязательном порядке составляется, если:

• необходимо перенести мокрые зоны в квартире или изменить их границы;
• требуется создать или заделать проем в несущей стене или перекрытии;
• изменения затрагивают межквартирные перегородки;
• нужно снести любые стены в доме с деревянными перекрытиями;
• предполагается внесение изменений в конструкцию пола;
• необходимо возвести новую перегородку весом более 150 кг/м2;
• выполняется перенос (обустройство) кухни или кухни-ниши;
• изменяется форма дверных или оконных проемов при выходе на лоджию, внешних ограждающих конструкций или демонтируется подоконный блок.

Для составления детального проекта без помощи архитектора точно не обойтись. Этим занимаются сотрудники специализированных компаний. Причем в обязательном порядке у исполнителя должен быть допуск СРО.

Кстати, москвичам в этом отношении повезло. В некоторых случаях жители столицы могут получить проект сразу же, без обращения в специальную компанию, если он совпадает с одним из представленных в «Каталоге типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий».

Затем проект нужно отдать в МФЦ или администрацию на согласование вместе с рядом других документов:

• техпаспорт и экспликация от БТИ;
• свидетельство о праве собственности;
• согласие (нотариально заверенное) владельцев квартиры;
• акт приемки-передачи квартиры или договор купли-продажи;
• заявление на проведение перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ.

После того как проект будет рассмотрен и получено согласие, владельцу также необходимо вызвать специальную комиссию после возведения или демонтажа всех необходимых конструкций и до проведения чистовой отделки. Проверяющий должен принять работы. Сразу же будет необходимо подать заявление на получение акта о проведении работ. Все это требуется сделать в течение одного года.

Следующая комиссия (обычно межведомственная) придет после завершения работ и выдаст акт о перепланировке и решение.

Затем потребуется получить новый техпаспорт и отнести его вместе с двумя предыдущими документами в администрацию, где владелец получит еще один документ: акт ввода объекта в эксплуатацию. Теперь остается только зарегистрировать проведенные изменения в Реестре через МФЦ.

Таким образом, прежде чем начинать перепланировку по проекту, стоит сразу взвесить все за и против, а также быть готовыми к тому, что придется собирать множество документов и согласовывать любое изменение. Если вы все-таки решили, что это необходимо, лучше сразу же определите, что еще нужно изменить в квартире. Пусть все пройдет одним проектом.

Когда перепланировку не стоит и затевать?

В некоторых случаях не стоит сразу же пытаться оформить проект перепланировки, поскольку его не одобрят в любом случае. Это такие ситуации, как:

• перепланировка в аварийном доме;
• снос перегородки между комнатой и кухней в случае газификации последней;
• ликвидация и изменение сечения вентканалов;
• создание прохода из жилой комнаты в основной санузел (в дополнительный допустимо);
• расположение санузла над кухней или комнатой соседей снизу;
• устройство теплых полов от общедомовой системы отопления;
• значительное увеличение нагрузки на несущие конструкции;
• расширение мокрых зон за счет жилых помещений;
• создание технических помещений за счет жилых и некоторые другие.

В этих случаях проще или оставить все как есть, или прибегнуть к некоторым хитростям. Например, заменить газовую плиту на электрическую или поставить между комнатой и кухней раздвижную перегородку.

Если же требуется организовать в спальне гардеробную, на плане стоит нарисовать в последней стол и назвать новую комнату «гардеробная-кабинет». В этом случае новое помещение будет считаться жилым, а не техническим.

Однако далеко не во всех случаях удается прибегнуть к хитрости. Поэтому спорные моменты точно стоит заранее уточнить, чтобы бессмысленно не обивать пороги несколько месяцев.

Не стоит проводить и незаконные перепланировки. Такое жилье вы потом просто не сможете продать. А если изменения касаются интересов соседей, последние могут подать в суд, который обяжет владельца восстановить все как было.